The previous chapters of this course examined the characteristics of real property, the rights and interests available for ownership, and how title can be held. This chapter will discuss how the ownership of real estate is conveyed from one owner to another - also known as alienation. The transfer or alienation of real estate from one owner to another may be either voluntary or involuntary. There are nine ways to acquire and transfer property:

1. Transfer by deed

2. Transfer by will (testate)

3. Transfer by succession (if no will)

4. Adverse possession

5. Accession

6. Public grant

7. Patents

8. Dedication

9. Court action

A brief discussion of the following terms will be helpful as an introduction to the discussion of conveyances:

• Title - The right or ownership interest a person has in real property. Title may be held by an individual, a group of individuals, or in the name of some business or other organizational format. These issues were discussed in Chapter 3 of this course.

  Actual title - In Nevada, if there is a mortgage or trust deed against the property, the owner still has full legal title. The mortgage or trust deed is a lien against the property. The lien does not lessen the owner's full legal title. This is because Nevada is a lien theory state. In all lien theory states, the loan constitutes a lien against the real property. In title theory states, the security instrument, if a mortgage, actually transfers title to the lender. If a trust deed is used, the title is transferred to the trustee during the term of the loan.

  The title is said to be free and clear title if the title is held with no mortgage lien or other monetary encumbrance or cloud against the property.

  Equitable title - the right to receive or demand actual title when all the terms or conditions of the contract have been carried out.

  Example: Under a land sale contract, the seller retains title to the property during the term of the loan and the buyer has equitable title, or the right to receive or demand actual title when the contract has been paid in full.

• Deed - The written legal instrument or document that transfers title to real property from one party to another.

• Bill of Sale - The legal instrument used to transfer personal property. Real estate transactions often involve personal property. The personal property, such as a refrigerator, freestanding range, or washer/dryer are transferred to the buyer by use of a bill of sale.

• Grantor and Grantee - The parties to a deed. The grantor is the seller. The grantee is the buyer.

• A chain of title is the sequence of historical transfers of title to a property. The "chain" runs from the present owner back to the original owner of the property. A condensed version of the chain of title is known as an abstract of title.

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• "소유권 이전"에 대해 말씀하신 내용은 부동산이나 재산의 소유권을 획득하고 이전하는 9가지 방법을 의미합니다. 이를 한국어로 간단히 설명드리겠습니다:

  1. 증서에 의한 이전 (Transfer by deed)
     • 소유권을 증서(공식 문서)를 통해 이전하는 방법입니다. 예를 들어, 부동산 매매 시 등기 증서를 통해 소유권이 바뀝니다.
  2. 유언에 의한 이전 (Transfer by will, testate)
     • 사람이 사망하기 전에 유언장을 작성하여 재산을 특정인에게 이전하는 방식입니다. 유언이 있는 경우를 "유증"이라고 합니다.
  3. 상속에 의한 이전 (Transfer by succession, if no will)
     • 유언장이 없는 경우, 법정 상속 순위에 따라 재산이 가족이나 친척에게 자동으로 이전되는 것입니다.
  4. 불법 점유 취득 (Adverse possession)
     • 일정 기간 동안 타인의 재산을 공개적으로 점유하고 사용하면서 소유권을 주장하여 취득하는 방법입니다. 한국에서는 "시효취득"으로 불립니다.
  5. 첨가에 의한 취득 (Accession)
     • 기존 재산에 자연적 또는 인위적으로 추가된 부분(예: 토지에 자란 나무, 건물의 증축 등)을 통해 소유권을 획득하는 경우입니다.
  6. 공공 부여 (Public grant)
     • 정부나 공공기관이 개인이나 단체에 토지나 재산을 부여하는 방식입니다.
  7. 특허에 의한 취득 (Patents)
     • 주로 토지 특허를 의미하며, 정부가 미개척지 등의 소유권을 개인에게 공식적으로 인정해 주는 경우입니다.
  8. 헌납 (Dedication)
     • 소유자가 공공의 이익을 위해 재산(예: 도로, 공원)을 자발적으로 내놓아 공공 소유로 전환되는 것입니다.
  9. 법원 판결에 의한 이전 (Court action)
     • 법원의 판결이나 명령에 따라 소유권이 이전되는 경우로, 분쟁 해결이나 강제 집행 등이 포함됩니다.

  이 9가지 방법은 재산 소유권이 어떻게 바뀌거나 획득될 수 있는지를 보여주는 주요 법적 경로입니다. 추가로 궁금한 점이 있으면 말씀해주세요!

   

  다음 용어들에 대한 간략한 설명을 한국어로 제공하여 "소유권 이전(Conveyances)"에 대한 논의의 도입부로 삼겠습니다.

  1. 소유권 (Title)
     • 소유권은 개인이 부동산에 대해 가지는 권리 또는 소유 지분을 의미합니다. 소유권은 개인, 여러 사람, 또는 사업체 또는 기타 조직 형태로 보유될 수 있습니다. 이 내용은 이 코스의 3장에서 다룬 바 있습니다.
  2. 실제 소유권 (Actual Title)
     • 네바다주에서는 부동산에 모기지(담보대출)나 신탁 증서가 있더라도 소유자는 여전히 완전한 법적 소유권을 가집니다. 모기지나 신탁 증서는 부동산에 대한 **유치권(lien)**일 뿐이며, 이는 소유자의 완전한 법적 소유권을 감소시키지 않습니다. 이는 네바다가 **유치권 이론 주(lien theory state)**이기 때문입니다. 유치권 이론 주에서는 대출이 부동산에 대한 유치권을 구성합니다. 반면, **소유권 이론 주(title theory state)**에서는 보안 문서(예: 모기지)가 있으면 소유권이 대출기관으로 실제로 이전되며, 신탁 증서가 사용되면 대출 기간 동안 소유권이 수탁자에게 이전됩니다.
     소유권이 모기지 유치권이나 기타 금전적 부담(cloud)이 없는 경우, 이를 **깨끗하고 명확한 소유권(free and clear title)**이라고 합니다.
  3. 공평 소유권 (Equitable Title)
     • 계약 조건이 모두 이행되었을 때 실제 소유권을 받거나 요구할 수 있는 권리를 의미합니다.
     • 예: 토지 매매 계약에서 판매자는 대출 기간 동안 소유권을 유지하고, 구매자는 공평 소유권을 가지며, 계약이 완전히 지급되면 실제 소유권을 받거나 요구할 권리가 생깁니다.
  4. 증서 (Deed)
     • 부동산의 소유권을 한 당사자에서 다른 당사자로 이전하는 서면 법적 문서입니다.
  5. 매매 증서 (Bill of Sale)
     • 개인 재산(동산)을 이전하는 데 사용되는 법적 문서입니다. 부동산 거래에는 종종 개인 재산(예: 냉장고, 독립형 레인지, 세탁기/건조기 등)이 포함되며, 이는 매매 증서를 통해 구매자에게 이전됩니다.
  6. 양도인과 수령인 (Grantor and Grantee)
     • 증서의 당사자들입니다. **양도인(Grantor)**은 판매자이고, **수령인(Grantee)**은 구매자입니다.
  7. 소유권 연쇄 (Chain of Title)
     • 부동산 소유권의 역사적 이전 순서를 의미합니다. 이 "연쇄"는 현재 소유자로부터 최초 소유자까지 거슬러 올라갑니다. 소유권 연쇄의 요약된 버전은 **소유권 초록(abstract of title)**이라고 합니다.