본인의 집을 직접 구매(Principal Transaction)할경우...에이전트 본인의 집을 매매하는 것은 최고의 실전 훈련이자, 커미션을 절약할 수 있는 엄청난 혜택이 있습니다.
다만, 캘리포니아 부동산 법(C.A.R.)과 Century 21 Discovery 브로커리지 규정에 따라 반드시 준수해야 할 법적 의무와 주의 사항이 있습니다. 가장 중요한 5가지를 정리해 드립니다.
1. 에이전트 신분 공시 (Licensed Disclosure) — 필수 의무
- 법적 공시 의무: 내가 이 거래의 바이어이자 라이센스를 가진 부동산 에이전트라는 사실을 셀러에게 서면으로 반드시 공개해야 합니다.
- 서류 작성: 구매 오퍼(RPA) 조항 중 "Brokerage Relationship Disclosure" 부분에 본인이 바이어(Principal)임을 명시하고, 오퍼 제출 시 Licensee Property Transaction (LPT) 양식을 함께 첨부하여 셀러의 서명을 받아야 합니다. 이를 누락하면 면허 정지 등 심각한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
2. 브로커리지(Century 21 Discovery) 규정 확인
- E&O 보험(전문인 배상 책임 보험) 체크: 많은 브로커리지가 에이전트 본인 주택 거래 시 E&O 보험 적용 조건을 까다롭게 제한합니다. (예: 에스크로 기간 내 홈 인스펙션을 반드시 받을 것 등)
- 오피스 수수료(Transaction Fee): 본인 거래이므로 바이어 커미션(예: 2.5%)을 본인이 챙길 수 있지만, 브로커리지와 나누는 분배율(Split)이나 고정 관리비가 어떻게 차감되는지 사전에 오피스 매니저에게 꼭 확인하셔야 합니다.
- SPBB(Seller Payment for Buyer’s Broker) 양식 사용
- 일반 바이어를 대리할 때와 똑같이 SPBB 양식을 오퍼에 첨부합니다.
- "셀러는 바이어 브로커(예: Century 21 Discovery)에게 매매가의 X%를 지급한다"라고 명시하여 오퍼를 제출합니다.
3. 감정 통제 및 객관성 유지 (Home Inspection)
- 전문 홈 인스펙터 고용: 내 집을 살 때는 감정이 이입되어 집의 결함을 보지 못하고 지나치기 쉽습니다. 비용이 들더라도 반드시 제3자 전문 인스펙터를 고용하여 굴뚝, 지붕, 플러밍, 기초(Foundation) 등을 샅샅이 검사하세요.
- 수리비 요청(RR): 인스펙션 결과 문제가 있다면, 일반 바이어와 똑같이 셀러에게 Request for Repairs (RR) 양식을 통해 수리나 가격 인하(Credit)를 당당하게 요구하셔야 합니다.
4. 세금(Tax) 및 커미션 수령 방식 선택
- 세금 문제: 셀러로부터 바이어 커미션을 에이전트 수입으로 받게 되면, 이는 소득세(Income Tax) 과세 대상이 됩니다.
- 대안(Purchase Price Reduction): 세금을 줄이기 위해, 내가 받을 커미션 금액만큼 집 구매 가격을 깎거나(Price Reduction), 에스크로 클로징 비용(Closing Costs Credit)으로 돌려받는 방식으로 오퍼를 쓰는 것이 유리할 수 있습니다. 이 부분은 오퍼 작성 전 브로커 및 CPA(회계사)와 상의하세요.
5. 융자(Loan) 사전 승인서 확보
- Pre-Approval Letter: 에이전트라도 일반 바이어와 동일하게 융자 사전 승인서가 있어야 오퍼를 수락받을 수 있습니다. 특히 에이전트 신규 진입 시 소득 증빙 방식이 달라질 수 있으므로, 론 오피서(Loan Officer)와 먼저 상의하여 자금 계획을 완벽히 세우셔야 합니다.
