부동산 감정에서 기존 개선 사항의 대체 또는 재생 비용을 산정하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 이 단계에서 감정사는 건물의 기존 개선 사항을 대체할 비용을 계산할 때 두 가지 접근 방식 중 하나를 사용할 수 있습니다: 대체 비용 (Replacement Cost)과 재생 비용 (Reproduction Cost).

대체 비용 (Replacement Cost)

대체 비용은 현재의 건축 방법, 재료, 표준을 사용하여 동일한 기능과 편의성을 제공하는 건물을 새로 짓는 데 드는 비용을 의미합니다. 이는 기존 건물을 정확히 재현하는 것이 아닌, 현재의 기준에 맞게 대체할 수 있는 건물을 건설하는 비용입니다. 대체 비용은 건물의 목적을 수행할 수 있는 새로운 건물을 세우는 데 필요한 비용을 계산합니다.

재생 비용 (Reproduction Cost)

재생 비용은 현재 시점에서 기존의 건물과 동일하게 정확히 재현하는 데 필요한 비용을 의미합니다. 이 경우, 건물의 원래 재료와 건축 방법을 그대로 사용하여 건물을 재건축해야 합니다. 이러한 비용은 매우 높은 경우가 많아 실용적이지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 손으로 자른 돌, 스테인드 글라스 창문, 대리석 제단 등이 포함된 장식적인 교회 건물을 재현하는 비용은 매우 높을 수 있습니다.

대체 비용 산정 방법

1. 단위별 방법 (Unit-in-Place Method)

   • 이 방법은 건물의 각 구성 요소별로 교체 비용을 계산합니다. 예를 들어, 벽, 지붕, 바닥 등 각 부분의 비용을 따로 계산하여 전체 비용을 산출합니다.
   • 감정사는 비용 매뉴얼 또는 가격 가이드를 참조하여 구성 요소의 비용을 확인하고, 지역에 맞는 조정 계수를 적용합니다.
   • 이 방법은 정확하지만 시간이 많이 걸려서 감정 보고서에서 자주 사용되지는 않습니다.

2. 제곱피트 방법 (Square Foot Method)

   • 이 방법은 건물의 제곱피트당 비용을 기준으로 대체 비용을 계산합니다. 예를 들어, 건물의 품질과 유형에 따라 제곱피트당 비용을 정하고, 이를 바탕으로 전체 비용을 계산합니다.
   • 예: 제곱피트당 비용이 $83.00로 설정되고, 건물의 면적이 2,000 제곱피트인 경우, 대체 비용은 $166,000입니다.

3. 입방피트 방법 (Cubic Foot Method)

   • 이 방법은 제곱피트 방법과 유사하지만, 건물의 부피를 고려하여 비용을 계산합니다. 미국 동부에서 주로 사용됩니다.
   • 제곱피트와 같은 방식으로 비용 매뉴얼을 참조하되, 건물의 높이와 깊이도 고려하여 계산합니다.

4. 수량 조사 방법 (Quantity Survey Method)

   • 이 방법은 각 구성 요소의 노동과 자재 비용을 별도로 계산하여 대체 비용을 산정합니다.
   • 예를 들어, 바닥재의 개수, 설치 시간, 시간당 비용, 청소 비용, 간접비와 이윤 등을 포함하여 계산합니다.
   • 비용 매뉴얼을 참조하고, 지역에 맞는 조정 계수를 적용하여 정확한 비용을 산출합니다.
   • 이 방법도 정확하지만 시간이 많이 걸리며, 따라서 감정 보고서에서 드물게 사용됩니다.

각 방법은 그 나름의 장단점이 있으며, 감정사는 특정 부동산의 특성과 상황에 따라 가장 적절한 방법을 선택하여 대체 비용을 산정합니다.